房地产市场出现四大拐点信号

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房地产市场出现四大拐点信号

文章来源:未知时间:2021-09-11

2021年1-7月份房地产市场呈现的特征是:土地市场供需双双疲软,融资环境持续偏紧;房地产开发投资增速、商品房销售面积、商品房销售额增速均已连续两个月放缓;新建商品住宅、二手房价格涨幅全面回落。

房地产开发投资增速持续小幅放缓

房地产开发投资增速连续两个月小幅放缓。今年1-7月份,全国房地产开发投资84895亿元,同比增长12.7%;两年平均增长8.0%,增速较上半年小幅回落0.2个百分点,连续两个月小幅回落。其中,住宅投资63980亿元,同比增长14.9%;两年平均增长9.4%,增速连续三个月小幅回落。

先行指标显示,房地产开发投资增速仍将持续放缓。今年1-7月份,房地产开发企业土地购置面积同比持续下降;房屋施工面积增速持续放缓;房屋新开工面积增速持续放缓,并出现年内首次同比下降(-0.9%)。

土地市场供需整体双双走弱

2021年1-7月份,房地产开发企业土地购置面积8764万平方米,同比下降9.3%;土地成交价款5121亿元,下降4.8%。

住宅用地市场供需双双持续下降,“两集中”政策打乱市场节奏。中国指数研究院统计的全国300城住宅用地供求规模均有所下降。1-7月,全国300城住宅推出用地规划建筑面积同比下降13.8%,成交规划建面同比下降16.7%,降幅较上半年均有所扩大。7月当月没有重点城市集中土拍,土地出让金涨幅显著回落,住宅用地价格回落,溢价率走稳。中国指数研究院数据显示,2021年1-7月,全国300城市土地出让金总额为32123亿元,同比增加1%;住宅用地成交楼面价显著回落,溢价率走稳。

图1  300城住宅用地成教楼面价和平均溢价率

数据来源:中国指数研究院融资环境持续整体偏紧

2021年1-7月份,房地产开发企业到位资金118970亿元,同比增长18.2%;两年平均增长9.2%。从两年平均增速来看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别增长0.08%、7%、15.6%、11.7%。

国内贷款连续两个月同比下降,销售回款占比呈现回落趋势。在房地产金融宏观审慎管理要求下,房地产金融环境持续收紧。国内贷款同比下降4.5%,已连续两个月同比下降。在商品房销售增速放缓,个人按揭贷款收紧的影响下,定金及预收款及个人按揭贷款占资金来源比重呈现回落趋势。

图2  房地产开发资金来源主要构成及同比增速

数据来源:国家统计局商品房销售增速放缓,房价涨幅回落

2021年1-7月,商品房销售面积、销售额两年平均增速连续第二个月同步放缓。1-7月份,商品房销售面积101648万平方米,同比增长21.5%;两年平均增长7%。商品房销售额106430亿元,同比增长30.7%,两年平均增长13.1%。商品房销售面积、销售额两年平均增速连续第二个月放缓。

今年7月当月,商品住宅销售面积同比下降。1-7月份,商品住宅销售面积同比增长22.7%,两年平均增长7.9%;商品住宅销售额同比增长33.1%,两年平均增长15.6%;两年平均增速连续第二个月放缓。7月当月,商品住宅销售面积同比下降9.5%,较2019年同期下降0.5%;商品住宅销售额同比下降7.2%,较2019年同期增长9.3%。

图3  近3年,6月、7月商品住宅销售面积、销售额月度数据

数据来源:国家统计局

新建商品住宅、二手房价格涨幅全面回落。7月份,70大中城市中有51城新建商品住宅价格环比上涨。各线城市新建住宅和二手住宅价格涨幅均放缓。被约谈城市,房价涨幅过快的势头大都有所收敛。7月,前期房价上涨较快的上海、广州、成都、重庆、合肥等地,房价涨幅显著收窄;深圳二手住宅价格环比下跌0.4%,连续三个月环比下跌,且降幅在进一步扩大。

图4  2017年来,一、二、三线城市二手住宅价格环比变化

数据来源:国家统计局共同富裕目标下的房地产政策走势分析

上述市场数据分析向我们展示了市场出现拐点信号,结合最近出台的一系列政策,我们可以进一步确认房地产市场出现了拐点信号。

8月17日,习近平总书记主持召开中央财经委员会第十次会议,主要研究共同富裕问题,同时研究了防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。这两项工作都与房地产市场密切相关,理解这次会议精神对判断房地产政策趋势有重要意义。

会议强调,共同富裕是全体人民的富裕,是人民群众物质生活和精神生活都富裕,不是少数人的富裕,也不是整齐划一的平均主义,要分阶段促进共同富裕。畅通向上流动通道,给更多人创造致富机会,形成人人参与的发展环境。允许一部分人先富起来,先富带后富、帮后富,重点鼓励辛勤劳动、合法经营、敢于创业的致富带头人。要坚持循序渐进,对共同富裕的长期性、艰巨性、复杂性有充分估计,鼓励各地因地制宜探索有效路径,总结经验,逐步推开。

会议还指出,在高质量发展中促进共同富裕,正确处理效率和公平的关系,构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排,加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性。

在笔者看来,房地产市场是居民财富的主要载体,要实现共同富裕的目标就必须涉及完善房地产税收政策。核心内容是完善面向高收入群体的收入分配政策。当前,我国主要以间接税为主,往往具有累退性。从功能上看,直接税更有利于缩小收入差距。个人所得税方面,要更加注重对低收入者的保护,完善专项附加扣除政策。目前,有专家建议在减免其他税种或降低税率前提下,适时开征财产税(如房产税、遗产赠予税等),调节高收入群体收入。

笔者认为,中央强调共同富裕,对房地产行业将有直接冲击,主要表现在以下几个方面:

第一,政府将增加保障性住房的供给。从国家的十四五规划内容里已经清楚地看出,政府为了减轻年轻人的购买压力,会大幅度提高保障性住房的供应力度,尤其是增加保障性租赁住房的供给。对应的土地供应也优先确保保障性住房,将对商品住房的供给和需求都产生挤压,减少了房地产开发企业的市场空间。

第二,对高端住房的需求产生影响。为了实现共同富裕政策目标,必然要加大行业反垄断的力度。这将对高收入行业和群体产生不利影响,对一线城市的高房价影响较大。

第三,征收房地产税将对市场产生较大冲击。经过20多年的积累,房地产市场累积的获利盘是十分巨大的,征收房地产税可能导致这些获利盘集中套现,短期会对市场产生一定冲击。

总之,无论是市场运行的特征,还是政策面的变化,都预示着房地产市场的拐点已经悄然来临。对于房地产开发企业而言,唯有顺应市场的潮流,努力降低财务杠杆、稳健前行才能避免各种风险和挑战。

作者:尹中立,来源:国家金融与发展实验室,原文标题:《房地产市场出现了拐点信号》

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